Tout savoir sur la saisie immobilière

La procédure de saisie immobilière relève de la compétence exclusive du Tribunal de Grande Instance.

Elle comporte plusieurs étapes qui sont les suivantes :

La saisine du Juge de l’Exécution

La procédure est initiée par la signification de l’acte de saisie qui est en la matière le commandement de payer valant saisie.

A défaut de règlement des causes du commandement, celui-ci est publié à la Conservation des
Hypothèques et l’avocat du créancier fait délivrer au débiteur une assignation à comparaitre à l’audience d’orientation.

Lors de cette audience, il sera décidé du renvoi du dossier en vente forcée ou de la conversion en vente amiable si le débiteur souhaite vendre à l’amiable son bien immobilier.

En parallèle de cette assignation, l’avocat établit le cahier des conditions de vente comportant l’ensemble des renseignements concernant le bien immobilier (date de construction, surface, diagnostics de performance énergétique, renseignements d’urbanisme, descriptif du bien, etc…).

Ce cahier des conditions de vente est destiné à renseigner les éventuels acquéreurs sur la nature du bien vendu.

Il peut être consulté par les futurs acquéreurs au cabinet de l’avocat du créancier ainsi qu’au greffe du Tribunal de Grande Instance du lieu de la saisie.

Lorsque le Juge de l’Exécution décide du renvoi du dossier en adjudication, la date de la vente aux enchères est fixée dans le jugement rendu par le magistrat.

Informations des créanciers inscrits sur le bien

Si d’autres créanciers ont une inscription sur le bien immobilier en garantie de leur créance, ils sont informés par l’avocat du créancier poursuivant de la procédure de saisie immobilière et ils peuvent alors déclarer leur créance pour informer le Juge du montant de celle-ci et pouvoir ainsi concourir utilement à la procédure de distribution de prix qui sera engagée après l’adjudication.

Les créanciers poursuivants doivent procéder à la déclaration de leur créance par l’intermédiaire d’un avocat.

Notre cabinet est également compétent pour se charger de l’établissement de ces déclarations de créance.

Enfin, lors de l’audience d’adjudication, le cabinet peut porter les enchères.

Le guide des enchères

Les ventes aux enchères immobilières ont lieu au cours d’audiences dites « des criées » qui se déroulent au Tribunal de Grande Instance.

Ces ventes sont accessibles aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels.

Où vous informer ?

Les ventes aux enchères sont annoncées sur différents journaux locaux ainsi que sur Internet sur les rubriques LICITOR et FERRARI.

Vous pouvez également contacter l’avocat qui poursuit la vente et consulter en son cabinet notamment le cahier des conditions de vente qui vous permettra d’obtenir tous les renseignements sur la nature du bien vendu.

Pour participer aux enchères, vous devez :

• Vous faire assister impérativement par un avocat.
• Vous ne pouvez faire appel qu’à un avocat inscrit au Barreau situé dans le ressort du Tribunal de Grande Instance où se déroulera l’adjudication.
• Vous devrez préalablement à la vente contacter l’avocat pour que celui-ci puisse établir un pouvoir et vous devrez lors du rendez-vous lui remettre un chèque de consignation à titre d’acompte sur le prix de vente et un chèque à titre d’acompte sur le montant des frais préalables. Les chèques devront impérativement être des chèques de banque et les montants des consignations sont généralement indiqués sur l’affiche ou l’annonce de la vente.

Vous êtes adjudicataire, que faut-il faire ?

Celui qui a porté ou fait porter l’enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire à l’issue de la vente.

Toutefois, la vente n’est définitive qu’après un délai de 10 jours réservés aux surenchères.

Pendant ce délai de surenchère, la Loi permet à toute personne de surenchérir en proposant 10% de plus que le montant de l’adjudication.

Si c’est le cas, le bien sera remis en vente sur la nouvelle mise à prix.

A l’issue de ce délai de 10 jours, si aucune surenchère n’a été formalisée, votre avocat vous confirmera que vous êtes donc adjudicataire définitif du bien.

Dans ce cadre là, vous aurez à régler les sommes suivantes :

Outre le prix d’adjudication, il convient de prévoir le règlement :

• Des frais préalables à la vente qui ont été engagés par le créancier poursuivant et dont le montant est vérifié par le magistrat antérieurement à la vente. Le montant de ces frais est indiqué à l’audience le jour de la vente
• L’émolument de l’avocat qui est proportionnel au prix d’adjudication et fixé selon un barème.
• Des droits de mutation à verser au TRESOR PUBLIC.

Généralement les frais à la charge de l’adjudicataire représentent entre 10 et 15% du montant de l’adjudication.

A quel moment payer le prix d’adjudication ?

Le montant de l’adjudication doit être réglé dans les 3 mois qui suivent la vente.
En cas de paiement dans les 45 jours, il n’est pas du d’intérêts.
Passé ce délai, l’adjudicataire doit payer des intérêts au taux légal.

Si le paiement n’est toujours pas intervenu au-delà de trois mois, le taux légal est majoré de 5 points.

Enfin, à défaut de paiement du prix à l’expiration d’un délai de trois mois, vous vous exposez à ce que le bien soit remis en vente.

Quel est votre titre de propriété ?

C’est le jugement d’adjudication qui constitue votre titre de propriété et l’avocat qui a porté les enchères doit réaliser toutes les formalités de publication du titre de propriété au Service de la Publicité Foncière pour que la vente soit opposable à tous.

Notre cabinet qui intervient systématiquement devant le Juge des criées du Tribunal de Grande Instance de MELUN peut donc vous assister soit en tant que créancier dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, soit en tant qu’acquéreur pour porter les enchères.

Maître Laurence Imbert est membre de l’association des avocats praticiens des procédures et de l’exécution (AAPPE).